初心者のための不動産投資 買付申込書はどうして必要なのか
「50代の働く女性を応援する不動産投資家の母大家」こと、ゆうり です。
このブログを見てくださり、ありがとうございます。
私ぐらいの50代の人で不動産投資を始めたいと考えている人へ、何か役に立てないかなと思い発信を始めました。
お役立ていただければ嬉しいです。
さて、今回は、「買付申込書はどうして必要なのか」について、書いてみようと思います。
この記事の目次
買付申込書は購入したいという意思表示
初めての不動産投資を行うために、販売図面をいくつか確認をして、現地調査を行ったりすると思いますが、その中でも「これ！」といった物件に出会うことがあると思います。
そういった物件に出会った時に、購入意思を示すために、不動産会社に「買付申込」を出すことが必要になります。
買付申込書とはどんなもの？
買付申込書の記入例としては、下記のような書類になります。
基本的に決まったフォーマットはありませんが、売り手側の不動産会社が見て、すぐに分かるようなフォーマットであると話が進みやすくなるので、買い手側も買付申込書で自分が意思表示を示しているのかを、しっかり分かるようにすることをおすすめします。
なぜ買付申込をするの？
買いたいと思った物件を「購入します！」、という意思表示を「書面で行う」ことをいいます。
また、売り出し価格に対して、買い手が希望とする購入価格の、価格交渉の第一歩にもなります。
しかし、申込み数が多かったり、売り手の価格との折り合いがうまくいかない場合は、書面に書いた希望価格（書面を提出する前に不動産会社と口頭で交渉）が通らない場合があることも覚えておきましょう。
基本は買付申込書の提出順によって、交渉権の優先順位を決めるのが一般的と言われています。
不動産は、購入金額の数字が大きく、購入手続きが完了するまで時間がかかります。
金額や購入に対して「言った、言わない」「売る、売らない」「買う、買わない」といったトラブルを防ぐために、売買契約を結ぶ前の段階として、書面での意思表示を行う習慣になっています。
買付申込をする際の注意点
たとえ口約束でも、「売ります」「買います」という意思表示を行った時点で、民法上では契約が成立します。
しかし不動産の場合、細かい条件面を決めなければなりませんので、売買契約書に、署名と捺印をするまでは、キャンセルができるというのが一般的でもあります。
買付申込みを出した後のキャンセルは、売り手側や、不動産業者にも迷惑をかけることになりますので、買える金額で買付申込みを提出し、申込みが通った後は、よっぽどの事情ががない限り、購入を進めるのが原則です。
買付申込みを出す、一般的なパターン
まずは価格交渉から入るのが一般的なパターンですが、大胆な価格交渉を行う場合、突然買付申込書に希望価格を記入して申込むと、売り手側は面食らってしまい、価格交渉が決裂してしまう原因になりますので、十分な前段階のやり取りが必要になります。
自分がこの物件に関して、どのようなリスクを感じ、そのリスクを克服するためには、どれくらい金額が安くなれば買えるのかを不動産会社に説明をし、ある程度の値段の検討をする余地がお互いにあることを確認してから、申込書に記入をしてを提出します。
物件を先に抑えてから、買付申込みを出す場合
人気物件になると、申込みが殺到するので、奪い合いになります。
そのような物件は、価格交渉に時間をかけすぎると、あっという間に売れてしまうため、まずは買付申込書を提出して一番手をキープし、それから価格交渉を進めていくケースもあります。
この場合は、一旦、買付申込書を提出してしまっているため、そこから大幅な値引きをするのは難しいところではあります。
価格交渉を取るのか、物件を抑えることを最優先にするのか、の即決な判断が問われる申込み方法といえます。
融資がつきやすい物件は、このような申込みの仕方になりやすい傾向にあるようです。
買付申込みの基本ルール
買付の申込みは、スピード重視になってきます。
一番を取れたから安泰かというと、そういうわけではありません。
どう言った場合があるのかを、知っておきましょう。
買付申込みの到着順
申込みが到着順に、「一番手」「二番手」「三番手」といった呼び名で順位を表します。
一番手の交渉や、購入手続きがうまくいかなかった場合、二番手に移り、二番手もうまくいかなかったら三番手、という順番で話が移っていき、購入が決定した段階で売り止めとなります。
ただし、実際には、買付申込みの順番は、元付の不動産業者にしか分かりませんので、ある程度コントロールができてしまうのも事実です。
買付の優先順位を重視するのであれば、
- 高い購入金額の提示
- より高い現金比率の提示
- 全額現金購入
などがあります。
まとめ
買付申込書を提出する行為は、買いたいと思った物件を「購入します！」、という意思表示を「書面で行う」ことです。
また、売り出し価格に対して、買い手が希望とする購入価格の、価格交渉の第一歩にもなりますので、しっかりと自分が希望とする購入価格を決めることが大事です。
それには、自分が基準としている条件に「合っているか、合っていないのか」、「妥協はこの範囲」を決めておくことが、重要になります。
「人気の物件に、他の申込者も殺到するから」と言った理由で、自分が基準としている条件とはほど遠い金額で購入をし、手残りが残らなかったでは取り返しがつきません。
まずは、販売価格よりも安く買えることができればラッキーというくらいで、自分の基準の許容範囲を頭におきながら、申込みを行い、交渉をしていきましょう。
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