【初心者のための不動産投資】物件の理想とする土地の形と接道について
「50代の働く女性を応援する不動産投資家の母大家」こと、ゆうり です。
このブログを見てくださり、ありがとうございます。
私ぐらいの50代の人で不動産投資を始めたいと考えている人へ、何か役に立てないかなと思い発信を始めました。
お役立ていただければ嬉しいです。
さて、今回は、「物件の理想とする土地の形と接道」について、書いてみようと思います。
建物を建てるには、「土地」がないと建てられません。
しかし、複雑な形であったり、自分の敷地内に入るまで困難であったり、といった場合、同じ路線価、同じ面積であっても、土地の形状や道路に接している状況で、評価が変わってきます。
土地の形
四角形であれば、土地の評価は高くなります。
それは、建物のほとんどは、四角形の組み合わせがほとんどです。
住宅で例えると、建物のほとんどは壁で囲まれていて、必ず「角」があります。
日本の場合、住宅を建てる土地が狭いですので、法律に守られた内容で、土地を有効に使って建物を建てるとすれば、どうしても綺麗な四角形の方が建てやすくなります。
したがって、そういった土地は建物が建てやすい形なので、評価額が高くなってきます。
接道
接道義務
土地に建物を建てるときは、必ず道路に接していなければなりません。
自分の敷地に入る時、必ず道路から入るのが当たり前です。
人の敷地を勝手に使って、自分の家に入る人はいませんよね。
このことを「接道（接道義務）」といいます。
つまり、「道路に接してなければ、家は建てられない」ということです。
道路も、自分の敷地との接道距離が2m以上なければ、接道されているとはみなされません。
道路の幅が広ければ広いほど高評価
接する道路が公道且つ、広い道路であればあるほど評価が高くなります。
反対に、接する道路が「私道（わたくしどう）」であったり、狭ければ狭い道路ほど、評価は低くなります。
特に、公道に接する部分が少なかったり、奥まったところに存在する土地はその形状から、「旗竿地（はたざおち）」とも言われ、銀行の評価が低くなります。
旗の竿（棒の部分）に当たる部分を「敷地延長部分」と言い、この部分が長ければ長いほど評価が低くなります。
評価が上がる土地、下がる土地
用途地域による評価
土地には必ずさまざまな制限があります。
どのような建物を建てて良いのか、建物の大きさはどれくらいの大きさであれば良いのか、といった制限が決められています。これを「用途地域」といいます。
制限の緩い土地ほど評価は高くなり、逆に制限の厳しい土地ほど評価は低くなります。
高低差がある土地・傾斜地
道路と土地の間に高低差があったり、土地が傾斜している土地は、評価が低くなります。
新築を建てる際も、土留め工事が必要になってきますので、建物以外の費用が発生します。
角地はプラス評価してもらいやすい
角地は日当たりが良く、出入りがしやすい、建物が見栄えが良い、使いやすい、など複数のメリットがあるために評価がアップします。
概算として、高い方の路線価を5〜10%程アップさせて計算します。
地名が高い土地はプラス評価
地名が高い土地は、人気があります。
人気があるのにも、何かしらの魅力があるからだと思います。
例えば、ネームバリューがある、子育てに優しい、お年寄りが住みやすい、などなど、そういった土地は人気もあり、売却する時も高く見積もられるため、プラス評価になります。
例：自由が丘、代官山、表参道、田園調布、墨田区（錦糸町）、千葉県松戸市 など
借地権、法定地上権は評価がゼロ
借地権、法定地上権の物件は、土地が自分のものにならないため、借地料を地主さんに払い続ける必要があります。
そのために、自身の所有する土地とは見なされませんので、評価は０（ゼロ）となります。
権利関係に争いがないかどうか
- 確認をしておきたいものとして、
- 隣地との境界に争いがないかどうか
- 土地の通行権、私道の通行権などに支障がないか（接道されていない）
- 地役権の設定がないかどうか（高圧線など）
- 近隣に嫌悪施設がないかどうか
などは、確認をしておくべき点になります。
購入後に問題が分かってからでは遅いので、検討している段階で確認をしておくようにしましょう。
まとめ
日本の場合、住宅を建てる土地が狭いですので、法律に守られた内容で、土地を有効に使って建物を建てるとすると、どうしても綺麗な四角形のほうが建てやすくなりますので、複雑な形の土地よりは正方形に近い形状の土地を選ぶようにしましょう。
土地に建物を建てるときは、接道義務がありますので、購入時には道路に2m以上接しているかを確認しましょう。
万が一、道路に接していない土地（再建築不可）を購入した場合、建替えができません。
そうなってしまうと、土地だけを持っている状態で、投資という点からの収入につながりにくくなります。
購入前には、土地の形状と道路がどのように土地と接しているのかも、確認をしておく必要があります。
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