【はじめての不動産投資】私でも買えた！物件を購入するまでの流れについて
「50代の働く女性を応援する不動産投資家の母大家」こと、ゆうり です。
このブログを見てくださり、ありがとうございます。
前回は、”不動産を始める前に知っておきたい物件の種類と5つの性質”について話をしました。
まだ読んでいない方は、是非読んでみてくださいね。
↓
不動産を始める前に知っておきたい物件の種類と5つの性質
さて、今回は「はじめての不動産投資！私でも買えた最初の1棟を購入するまでの流れ」についてお話しをしたいと思います。
この記事の目次
購入しようと思った時の疑問
不動産投資をやってみたいと思ってはみたものの、どうやって物件を調べたらいいの？
不動産屋さんへ行って、自分に買えそうなもを買うの？
といった「何から始めていいのか分からない」といったことがあると思います。
簡単なイメージは、下記のようになります。
まずは物件調査から始めますが、いきなり不動産会社へ足を運んで「物件を売ってください」と言っても「自分に買える物件はどういう物件なのか」「どういうタイプのものを買いたいのか」を明確にしないと、不動産会社側も困ってしまいます。
不動産会社によっては、不動産会社側の都合の良い物件をすすめてくるともかぎりません。
じゃぁ、どう動けばいいかをお伝えしますね。
物件調査
インターネットで検索
今は、インターネットが当たり前のように普及していますので、不動産販売のポータルサイトから検索をします。
私が調べた主なサイトは、
- 建美家
- 楽待
- YAHOO!不動産
- 不動産投資連合隊
- at home投資
- 不動産ジャパン
- HOME’S不動産投資
- うりあぱ.COM
- 住友不動産販売
- 三井のリハウス
- 東急リバブル
- ピタットハウス
です。
朝の通勤時間や帰りの電車の中や、お昼休みもお弁当を食べ終わると物件の検索をしていました。
初心者の方は、最初はサイトを流し見するところから始めるといいと思います。
たくさん数をこなすと、「どんなものが売りに出ているのか」「この大きさであればこれくらいの販売価格なんだ」というような見方になり、目が慣れてくると次第に「こっちのサイトと同じ物件が売りに出ている」「こっちのサイトは若干安い」というのが分かるようになります。
次に、物件の中からこれはと思った物件の「収支シミュレーションを行い」、数値の面で自分が買えそうな物件の手残りがどれくらいになるのかを判断し、妥当性を探ります。
見込みのあるものは、すぐに販売図面（マイソク）を取り寄せ、内容を確認します。
この作業を習慣化することで、物件の良し悪しがすぐに判断できるようになります。
現地調査
次に、現地に足を運び調査をします。
インターネットだけでは、現地の立地条件や周りの雰囲気が分かりにくいところがありますので、気になった物件を必ず自分の目で確認をしてみましょう。
その際、私が必ずしていたことは、「駅から徒歩どれくらいか」を時間を測って確認をしていました。
駅からの徒歩時間や距離感が、マイソクに書いてあるものと違っていることもあります。
「自分の足ではこれくらいかかる」といった感覚を、身につける上でも必要なことですので、自分でも測るようにしましょう。
次に建物の状態、周りの状況、入居者となる人にとってのメリット（駅が近い、スーパーが徒歩3分以内、学校が近いetc…）をチェックしておきましょう。
そうすることで、「この立地であれば小学校が近いから、子供さんがいる家族向け」と、ターゲットを絞ることができます。
現地調査は、住んでくれる人をイメージしながら物件を確認すると「この立地であればこの物件でも大丈夫」と、基準が絞られてきます。
はじめの頃は、何が良くて何が良くないのかも分かりませんので、たくさん物件を見て自分の判断基準を養っていきましょう。
物件の取得
買い付け
良いと思った物件、買える物件の申し込み（買い付け）をします。
これは購入意思を書面で伝えることになります。
買い付けが多くある場合は、申込順と言われていますので、自分の条件に合った物件があったらすぐに買い付けを入れましょう。
買い付けができたら、価格交渉に入ります。
もう少し値引きはしてもらえないか、現地を確認した時に気になる点があればその話をしながら交渉を行い、最終的な価格決めをして、売買契約書、重要事項説明書の締結を行います。
※契約前に内容をしっかり確認するために、契約日の前にドラフト（押印前の契約書）を、前もって送ってもらいましょう。
※融資が通らなかった場合には、契約は抹消するといった文言も確認しましょう。
（こちらは、また別の記事で詳しくお伝えします）
融資〜所有権移転
融資書類の作成をし、借入ができる銀行を探します。
返済期間、金利、融資金額に折り合いがついたところで金銭消費貸借契約（金消契約）を結びます。
代金の引き渡しの確認が取れてから、取引が完了します。
すぐに、所有権移転登記と鍵の引き渡しを受けます。
物件価値の向上
新築物件は必要がありませんが、中古物件を購入した場合は、購入を決めた時の自分がイメージした入居者像に近づけたリフォームを行いましょう。
場合によっては、価格向上を目指しリノベーションも検討してみてもいいと思います。
しかし、初心者の方にはハードルが高いので、出来る範囲で構いません。
リフォームやリノベーションにお金をかけてしまって、購入価格が安くできたのに総額にしたらだいぶかかってしまって、利回りが低くなってしまった、という失敗談も耳にします。
初心者の方が失敗してしまう事例としては、自分が住んだ場合と仮定し、こだわりが出てしまって、最低限以上のリフォーム施してしまい、手残りが少なくなってしまったといったことがあります。
せっかく入居した人が突然2〜3ヶ月で退去してしまった、なんてことも実際起こりますので、あくまでも「賃貸物件」というこを頭に置いて、自分ができる予算の範囲内でいかに周りと差別化できるかを考えてみるようにしましょう。
賃貸管理
賃貸管理会社へお願いする場合は、入居者の募集を行うように依頼をかけます。
自分で管理をされる投資家もおられますが、募集の広告を作成したりマイソクを自分で作るのは面倒なところもあります。
これらのことは、管理会社にお任せする方がいいでしょう。
他にも、住んでいる入居者に不具合が生じた場合、管理会社に頼んでいればすぐに対応してくれます。
自分が住んでいるところから物件が遠い場所にある場合は特に、自分ではすぐに現地に足を運べないことも考えると、入居者の生活に影響が出てしまいます。
不動産投資を始めた頃は特に、管理会社と管理委託契約を締結することをおすすめします。
売却or所有
家賃を得る（インカムゲイン）ことを目的としているのなら、所有を継続していきます。
売却益（キャピタルゲイン）が目的であれば、売却をするという選択肢になります。
どちらを選ぶにしても、買った物件がその地域の相場より安く買えているのであれば、高く売ることができます。
今すぐに売らないとしても、安く買っていた場合は、自分のタイミングやその土地が値上がりした時に売れば、利益が大きくなります。
つまり、不動産投資は入口（買った時）に勝敗が決まる投資でもあるので、条件の良い物件をいかに安く買うかが大事です。
「買える物件」ではなく「利益がちゃんと出る物件」を選ぶようにしましょう。
まとめ
今回は、購入するまでの流れについて、お話しをしました。
全体の大まかな流れは、今回お話しをしたような流れになります。
慣れないはじめのうちは物件の調査が大変ですが、私の周りの投資家は「ネットで物件を探すのが一番楽しい」とおっしゃる方もいます。
ちなみに私は、現地に足を運ぶのが好きです。
会社員の頃は、土曜日の朝早くに出かけて、物件付近にあるお店でランチを食べて帰ってきていました。
「休みの日にも頑張っている自分にご褒美」といったような、現地に足を運ぶ際の楽しみを見つけるのもいいですね。
友人は時々グリーン車に乗るそうで、旅気分を味わうといっていました。
参考にして行動をしてみてくださいね。
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