不動産投資を始める前に知っておきたい物件の種類と5つの性質
「50代の働く女性を応援する不動産投資家の母大家」こと、ゆうり です。
このブログを見てくださり、ありがとうございます。
前回は、不動産を始める前に必要な3つのことについて話をしました。
まだ読んでいない方は、是非読んで見てくださいね。
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【未経験者必見！】不動産投資を始める前に必要な3つの心得と大切なこと
さて、今回は「不動産投資を始める前に知っておきたい物件の種類と5つの性質」についてお話しをしたいと思います。
この記事の目次
不動産の物件の種類
「不動産」といっても、たくさんの種類があります。
どういったタイプのものがあるのかを、お伝えしたいと思います。
| 区分 | マンションの一室を指します。ワンルーム、ファミリータイプや店舗、事務所などもあります。 |
| 戸建て | 人口が減少した現代、築古の物件も増加傾向にありますので比較的買いやすいかもしれません。但し、構造体に影響がある物件には、修復費用がかかるため購入前に調査が必要。土地から購入をして新築を建てて賃貸にすることも可能。メゾネットタイプなども。 |
| アパート | 木造アパート。鉄骨アパート。比較的戸数が少ないもの。新築。中古。 |
| マンション | 箱型のしっかりした建物。RC造（鉄筋コンクリート造）、鉄骨造、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）。 |
| ビル | オフィスビル、商業ビル、雑居ビル。 |
| トランクルーム | コンテナ型、倉庫を間仕切りして小スペースにして賃貸。 |
| レンタルオフィス | マンションの一室（協定を確認）やビルの一室を時間貸し。 |
| レンタル会議室 | 小規模であればマンションの一室（協定を確認）を利用したり、大規模な場合はビルの一室を活用。 |
| 民泊 | 戸建て住宅やアパートを利用したり、マンションの一室（協定を確認）活用。 |
| 駐車場 | 建物を建てるまでではない土地を運用。街中の狭小地をコインパーキングなどでも活用。 |
| 太陽光 | 山間部の土地を安く広く購入して活用されている方も多くいらっしゃいます。 |
| 土地 | 戸建て、アパート、マンションなどを建てるために購入。相続など。更地のまま所有をして値上がった時に売却。 |
”不動産投資”といっても、これだけの種類のものがあります。
「自分に合ったもの、安定して収入を上げられるもの」から始めてみてください。
無理に買ってしまったり、自分に合った不動産ではないものを所有してしまうと、後々大変なことになってしまいます。
当たり前のことではありますが、はじめて不動産を購入する時は、必ず収益が出るものを購入しましょう。
なかなか買えずに、「欲しい、欲しい」病にかかってしまって、目的を見失ってしまう人もいます。
「欲しい」気持ちのほうが強くなってしまって、収益が出ないものを購入してしまうと、「負債」でしかありません。
今の自分の立ち位置を確認しながら、購入するようにしましょう。
不動産投資の5つの性質
値動きが激しくない
株式や為替のように、毎日値動きが激しいということはありません。
以前、私がそうだった、「持っている株の値動きが心配で、仕事に集中できない」といったことがありません。
急激な暴落や急騰が起こりにくいというのも特徴です。
ただ、全く影響を受けないわけではありません。
株価の値動きから少し遅れて、同じような動きで土地の値段も動く傾向にはあるようです。
※参考：野村不動産ソリューションズ
世の中の動きを確認して、ある程度の予測を立てることが必要でもあるといえます。
レバレッジを利用して”時間を買う”
例えば、3000万円の物件を購入するために、20年間かけて自己資金を用意したとします。
しかし、仮に45歳の時に自己資金を貯め始めたとすれば、65歳の時にやっと物件を手に入れることになります。
人生において、20年後に手に入れたとしても、その物件から得られる収益の期間はどれくらいになるのでしょうか。
この20年間という期間に、金利を含めた支払いを行い、購入することで、先に不動産を手に入れることができるのです。
物件価格に満たないわずかな自己資金でも、購入する物件自体を担保として不動産を手に入れることが可能です。
これを『レバレッジ（てこの力）』といいます。
追い証がかかりづらい
株式投資やFXであれば、毎日評価額の変動があり、証拠金が一定額を下回ると追い証が発生し、追加で証拠金を入金するか、売却して損失を確定させなければなりません。
しかし、不動産は評価額が市場で値洗いされないので、相場が上下する影響を受けづらくなります。
毎月の返済が滞ることがなければ、融資の一括返済を迫られることはほとんどありません。
入居率を高い状態で保つ必要はある
不動産投資で必要なことは「高い入居率を維持する（満室）」ことです。
家賃収入で得た収益から自動的に返済は進み、資産が積み上がっていきますので、返済が滞って一括返済を迫られない限り、毎月の収支を良好な状態に維持することができます。
その為には、高い入居率（満室）を、常に目指すことが、大家という立場には必要な心構えです。
経験者が優遇されやすい
融資を受ける際、経験者と未経験者で扱いが異なるのも、不動産投資の特徴でもあります。
不動産投資は、収益がある大家さん（経験者）には、有益な融資条件（金利、返済期間の優遇）が受けられやすいです。
お金を貸す側の銀行も、返済に滞りがあれば不安になるでしょうし、優良な収益があれば信用という意味で優遇されやすくなります。
こういった意味でも、早く経験者という立場に立ったほうがいい投資だといえます。
まとめ
一括りで「不動産」といっても、いろいろな種類があることと5つの性質について、今回はお伝えしました。
先ずは、今の自分が不動産投資に回せる金額を確認し、そこからどんな物件を購入していくのかを決めていきましょう。
- 値動きが激しくない
- レバレッジを利用して”時間を買う”
- 追い証がかかりづらい
- 入居率を高い状態で保つ必要はある
- 経験者が優遇されやすい
といった内容で、良い点だけではなく、知識として必要なことやハードルが高いと感じてしまうことも、今回はお話しをしました。
不動産投資の良いところは、良い物件を購入すれば「安定な収入が、毎月得られる」という点です。
その為には、正しい知識を身につけて「良い点、悪い点」をしっかりと理解してから、購入することをおすすめします。
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