初心者のための不動産投資 区分マンション、一棟、戸建のメリットとデメリット
「50代の働く女性を応援する不動産投資家の母大家」こと、ゆうり です。
このブログを見てくださり、ありがとうございます。
私ぐらいの50代の人で不動産投資を始めたいと考えている人へ、何か役に立てないかなと思い発信を始めました。
お役立ていただければ嬉しいです。
さて、今回は、「区分マンション、一棟、戸建のメリットとデメリット」について、書いてみようと思います。
この記事の目次
さまざまな物件のメリットとデメリット
不動産投資の勉強を始めた時に、まず最初にどんな物件がいいのかで悩みます。
不動産投資と言っても、さまざまな種類があります。
過去に記事に書いていますので、参考にしてください。
↓ ↓
不動産投資を始める前に知っておきたい物件の種類と5つの性質
その中でも、取り組みやすい物件の代表として、3つの種類がありますが、そのメリットとデメリットをお伝えしたいと思います。
区分マンションのメリット
気軽に始めやすいイメージがあり、物件もと手頃なものが売られています。
ワンルームマンションなら200〜300万円くらい、ファミリータイプなら400〜500万円程度から、購入することができます。
極端な話からすると、車1台分程度の予算から不動産投資を始めることが可能です。
自己資金に余裕があれば、まずは不動産投資とはどのようなものなのか、から始めるのにはいいかもしれません。
区分マンションの場合、1世帯分の部屋だけで売りに出されるため、入居者が居ない状況（空室）が多く、募集をかけて自分で入居者を選ぶことができるので、滞納保証のような保険にも予め加入することができます。
ヤドカリ投資法
区分マンションを購入後、自宅用として使用し、数年住んでから賃貸に出すことも可能です。
これを繰り返していく手法を「ヤドカリ投資法」と言います。
自宅の延長線上で、無理なく不動産を増やしていけるので、不動産投資を始めるには取り掛かりやすい手法かもしれません。
区分マンションのデメリット
土地の持分はあっても、切り売りすることが難しいため、担保力が低くなりがちです。
購入時に、同じ手間がかかっても、所有物件として増えるのは1世帯だけなので、資産を増やすスピードは早くはありません。
また、将来的な大規模修繕や建替えがスムーズにいくのが、分かりにくい点もあります。
更に、ローンを組んだ場合、月々の返済に「管理費」と「修繕積立金」を払い続ける必要があります。
家賃が低い区分マンションの場合、この負担割合が割高になる可能性があります。
そして、1世帯しかないため、退去になると家賃収入が0になり、ローンの返済と、管理費、修繕積立費の支払いは、毎月発生しますので、自分の給料や預貯金から補填する必要がでてきます。
一棟物件のメリット
区分マンションでいえば。部屋数分一括購入できますので、購入するまで同じ手間をかけても、資産が増えるスピードが違います。
一棟で所有する方が、土地の担保がしっかりしているので、融資も受けやすい傾向にあります。
また、リスク回避という点からも、所有物件が10世帯だとしても、これらの部屋が一気に空室になることは考えにくいので、ローンの返済に困るようなことにもなりづらいと考えます。
一棟物件のデメリット
区分マンションよりも短期間で資産を増やせるため、競争が激しくもあります。
その結果、有利な条件での価格交渉が難しいため、高値掴みになってしまう可能性があります。
初心者にとって一番危険なのが、ある程度の属性であったり、自己資金に余裕有がある場合、1億円などの高額な物件をローンを組んで買ってしまえたりもします。
そうすることで、自分の全財産をはるかに上回る規模の借金を背負うことになり、万が一大きな事件や事故が発生した場合、一生かかっても回復できない負債を背負ってしまう可能性があります。
そして、世帯数が多いので、家賃滞納者や近隣トラブルなどが起こる可能性もあります。
戸建物件のメリット
戸建は、賃貸を目的で建設されることが少なかったため、賃貸市場において競合する物件が少ない状況でもあります。
そして、戸建は、3LDK〜4LDK程度の間取りで構成されていることが多く、少家族から大家族まで幅広く対応することが可能です。
現代は、ペットを飼う世帯も多くあるので、鳴き声などで苦情が出やすいアパートやマンションでは、ペット禁止にしているところも多いですが、戸建の場合は気兼ねなく飼うことができます。
戸建は収納が多く設置されているところも多いので、荷物が自然に増え、引っ越しを考えるのが面倒になるといった傾向も見られるので、長く住んでもらいやすいところもあります。
また、部屋数が多く取れるといったことを活用し、シェアハウスや民泊などに活用する投資家もいます。
戸建のデメリット
退去時に、リフォーム費用が区分マンションよりかかる傾向もあります。
築年数が古くなると、内部のリフォームだけではなく、外部のリフォームも必要になり、多額のリフォーム費用がかかるケースがほとんどです。
土地も含めた購入額となるため、同じ延床面積であっても、マンションに比べて戸建の方が取得費用が高くなります。
更に、借り手側にとって、同じ額の家賃を払うくらいであれば、住宅を購入して、ローンの返済に充てた方が良いと判断されてしまう可能性があります。
退去が出れば、家賃収入が0になるので、0か100という点では、区分所有と同様になります。
まとめ
区分マンション、1棟物件、戸建物件のメリットとデメリットについてまとめると、
区分マンション
●メリット
- 少額から購入できる
- ヤドカリ投資法ができる
- 空室からのスタートが多いので予防線ははれる
●デメリット
- 土地の担保力が弱いので、融資が受けづらい
- 規模を大きくするのに、時間がかかる
- 管理費や修繕費が割高であり、家賃が0か100かで空室に弱い
一棟物件
●メリット
- 規模が大きいので大きな利益が狙える
- 銀行融資を引きやすい
- 家賃が0になりにくい
●デメリット
- 購入希望者に投資家が多いため競合になりやすい
- はじめのうちは資産の大半を占めるため、リスクが偏る
- 入居者が多いため、近隣同士のトラブルが発生する可能性もある
戸建物件
●メリット
- 競争相手が比較的少ない
- 3LDK〜4LDK程度の間取りで構成されていることが多いため、人数が多くても対応できる
- 小さな子供のいる家族や、ペットのいる世帯を狙える
- 荷物が増えやすいので、長期入居につながりやすい
●デメリット
- 面積が広いため修繕費用やリフォーム費用が高くなる
- 土地も含めるので、購入金額が高くなる傾向がある
- マイホーム取得者に家賃とローンを比較されやすい
- 家賃が0か100かで空室に弱い
といったところになります。
それぞれに、メリットデメリットがありますので、比較しながら、自分に合った投資法で購入を検討していきましょう。
