〜50代手前から夫にナイショで始めた大家さん業〜

【初心者のための不動産投資】物件の購入と収益を判断するまでの3つのステップ

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会社員時代の激務生活にこのまま定年を迎えることに不安を感じ「私の人生このままじゃいけない!」と40代半ばから不動産投資の勉強を開始。一人で地味に行動し反対していた夫にナイショで50代直前にアパート1棟を購入。買うまで道のりや買った後の想定外な出来事も紹介している、ゆうりのブログ。
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「50代の働く女性を応援する不動産投資家の母大家」こと、ゆうり です。

このブログを見てくださり、ありがとうございます。

 

前回は、”不動産投資で優良物件に出会うための3つの視点と競合ライバル”について話をしました。

まだ読んでいない方は、是非読んでみてくださいね。

不動産投資で優良物件に出会うための3つの視点と競合ライバル

 

さて、今回は、「初心者のための物件の購入と収益を判断するまでの3つのステップ」について、書いてみようと思います。

投資物件としての収益があるのか

販売図面(マイソク)を見ていると、「利回り」という言葉を頻繁に目にすると思います。

これは、物件を購入する上で「判断基準となる指標」になります。

 

これから購入しようと思っている物件は、自分が設定した基準を満たしているのか、投資としての価値はあるのか、を確認することが必要です。

これらを数字に表した場合、収益の数字が大きければ大きいほど、有益な物件だと判断をすることができます。

 

今回は、不動産投資において、収益があるかどうかを見極めるために、判断基準として3つのステップに分けて書いてみたいと思います。

 

●ステップ1:表面利回り(利回り、グロス利回りともいわれている)

簡単且つ単純に計算ができるので、一番はじめに判断をする基準となる指標です。

一般的に「利回り」という表現は、この「表面利回り」と言われる指標を意味します。

 

計算方法としては

想定年間満室家賃 ÷ 物件の購入価格 = 表面利回り(%)

になります。

 

表面利回りは、実際にかかる経費や空室が発生したことも考えずに、家賃が100%入ってきたと仮定し他場合の利回り(年利)をパーセンテージで表したものです。

したがって、実際の物件よりも高利回りで表示されるのが通常ですので、表面利回りだけで判断してしまうと、「実際と違う」なんてことになりますので、あくまでも参考程度の数字としてとらえましょう。

 

販売図面に表記されているほとんどがこの「表面利回り」になるので、実際に得られる収益よりも高めの表示になっています。

利回りを計算する上で、シンプルに算出することができるため、とりあえずの見込みの数字を計算し、絞り込む際に使用をしている指標になります。

 

したがって、表面利回りはあくまでも早見をする際の「目安」と考えるようにしましょう。

 

 

●ステップ2:実質利回り(ネット利回り)

実質利回りは、表面利回りよりも現実的な数字で、一般的に見込まれるもの(突発的なものは除く)、予想されるものを含めた指標になります。

例えば、家賃収入にかかる費用としては、「管理費」「固定資産税」「都市計画税」「修繕積立費」などが考えられます。

 

これらの金額は、たいてい一定額毎年必ずかかります。

しかも、それらのかかる費用は、大家さん(不動産投資家)が負担しますので、収入から差し引く必要があります。

 

物件価格に上乗せされる費用の主な項目

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録諸費用
  • 融資諸費用
  • 不動産取得税

 

家賃収入から引かれる費用の主な項目

  • 委託管理費
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 管理費(区分マンション)
  • 修繕積立費(区分マンション)
  • その他諸費用(組合費、CATV代、町内会費、1棟物件でエレベーターがあれば保守点検費)

などが主な項目になります。

 

計算方法としては

家賃収入(実質) ÷ 物件の購入価格 = 実質利回り(%)

になります。

 

実質利回りは、あらかじめかかるであろう費用を、購入価格、家賃収入それぞれに含めて計算をします。

区分マンションのような、管理費や修繕積立金が割高になりやすい物件や、購入時に見込まれる修繕費や諸費用が割高になりがちな小額物件などは、表面利回りと実質利回りの差が大きくなる傾向にあります。

 

購入を真剣に検討する物件は、表面利回りだけではなく、実質利回りも計算し比較して判断する方が、より現実的な収入を知ることができます。

 

●ステップ3:ROI(アールオーアイ)

実質利回りには含めなかった、物件購入者の事情(所得税、住民税、融資利用の有無、返済期間、金利)や減価償却費のように、現金出費を伴わない経費などを計上し、手残りの現金収入に最も近い数字になります。

ROIの計算によって、表面利回りと実質利回りがどんなに良好でも、購入方法によってはROIで計算した数字がマイナスとなり、破綻してしまうケースもあります。

 

例えば、フルローンで物件を購入した場合、毎月の返済を行わなければなりませんが、支払い金額については、表面利回りと実質利回りの計算では考慮されていません。

フルローンで物件を購入し、返済期間が10年以下の短期間で返済をしようとした場合、毎月返済にかかる支払いは大きくなります。

 

この場合、家賃収入を上回る額を支払うことになり、家賃収入単体では現金が足りず、自分のお給料や財布から補填したり、貯金を切り崩して返済をすることになります。

このような状態を予め予測するためにも、ROIを計算した上で物件購入を判断することが、とても重要になります。

 

 

まとめ

今回は、”物件を購入する際の収益を判断するまでの3つのステップ”を、お伝えしました。

不動産投資を勉強し始めると、「利回り」という言葉をよく目にするようになります。

 

物件を購入するにあたって、大切な判断指標になりますので、今回は更に深く掘り下げた説明をしました。

物件を購入する際の判断をするステップとしては、

  1. 物件を検索し「表面利回り」を使って、収益性があるかを判断する
  2. 投資物件として購入してもいいものかを判断するために、実質利回りを計算する
  3. 自分の基準に合ったものか或いは近いものかを判断するために、ROIを計算する

というステップを踏んで、物件の購入を判断していきましょう。

 

不動産投資を始めてまだ慣れていない方は、まずは表面利回りの計算を行うクセをつけるといいですね。

ある程度慣れてくると、実質利回り→ROI といった流れを踏んで、購入判断をしていくようにします。

 

表面利回りだけで購入をするのは危険ですので、必ずこの3つのステップを行なってから、自分が購入してもいい物件なのか、自分の投資基準にあった物件なのか、を判断するようにしましょう。

 

 

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