不動産投資で優良物件に出会うための3つの視点と競合ライバル
「50代の働く女性を応援する不動産投資家の母大家」こと、ゆうり です。
このブログを見てくださり、ありがとうございます。
前回は、”不動産投資を始める際に想定される3つのリスクと6つの見返り”について話をしました。
まだ読んでいない方は、是非読んでみてくださいね。
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不動産投資を始める際に想定される3つのリスクと6つの見返り
さて、今回は、「不動産投資で優良物件に出会うための3つの視点とライバル」について、書いてみようと思います。
この記事の目次
不動産を探しはじめて最初に陥ること
不動産投資をはじめるために、まずは物件を探し始めると思います。
しかし、巷にはたくさんの物件が溢れていて、目移りしてしまいどれが良いのか悩んでしまいます。
私も、住宅業界で働いていたので、「この間取りは参考になるわ〜」とか「外観はこんなふうに収めると綺麗に仕上がるんだ〜」などと、物件の見方がどんどん違う方向にいってしまっていた、ということが結構ありました。
不動産投資家や大家さんを目指すのには、これではダメですよね。
「自分が借りる側の人間だったら」という目線を持たなければ、自分の好みに目線がいってしまいがちになり、それでは「投資としての優良物件」を見つけることができません。
特に、不動産投資を始めようとして物件を探すために行動を始めた頃は、陥りやすいことです。
「今の自分の状況で、手残りを残すにはどんな物件を買えばいいのか」を基準として考え、設計図（基準）をしっかり描くことから始めましょう。
設計図が決まったら、どういう視点で物件を探していけばいいのかを今回は少し詳しくお伝えしますね。
優良物件に出会うための3つの視点
収益はどれくらいあるのか
物件の購入価格に対して、年間にするとどれくらいの収益が見込めるのか（表面利回り）、自己資金に対してどれくらいの現金収入が見込めるのか（ROI）といった収益性（投資効率の高さ）について、みていかなければなりません。
※利回り（表面利回り）・・・家賃が100%入金された場合に手残りがどれくらいになるかをパーセントで表した指標（あくまでも簡単に計算できる目安的な数字）
※利回りに個人ごとの事情（融資の有無、返済期間、金利、所得税、住民税など）や減価償却費、現金出金を伴わない経費などを計上した、現金収入に近い数字
当然、収益が見込める利回りの良い物件を購入するに、こしたことはありません。
しかし、投資を始めた当初はそういった物件になかなか出会えないのも事実です。
そういう時は、一般的に収益が出るといわれるものから少し視点をずらし、「自分が買えるもの（勝負できるもの）で、自分が設定した同じ利回りの物件を探すことが大切」です。
物件の価値
物件（建物と土地）を処分した場合、どれくらいの金額が回収できるかを予測しておくことも必要です。
家賃収入を得ながらも、最悪のケースを考えた場合、物件の価値（担保力）に基づいた処分が見込めるという意味で、保険的な役割になります。
また物件の価値が、物件価格を大きく上回る場合には、物件余力を活かして次の物件取得につなげるという戦略を取ることも可能です。
稼働力としてどれくらいあるのか
「収益性や物件の価値も十分ではあるけれど、実際に入居者を募集をしてみたら部屋がなかなか埋まらない、家賃が取れない」といった場合、間取りや立地に問題がある可能性が高いかもしれません。
求められている場所や地域に、求められている間取りの部屋が提供されているのかを確認する必要があります。
例えば、子育て世代が住めるような3LDKのマンションだとすると、どちらかといえば単身者や新婚夫婦が多く住んでいるエリアなどでは、細かく区切ってある部屋よりは、空間を大きく取った方が好まれる傾向にあります。
そういった場合、物件を求められやすい間取りにリフォームやリノベーションをすることで、入居者を獲得しやすくなります。（3LDK→2LDK、3LDK→1LDKに変更をするなど）
物件を購入する際には、エリアマーケティングは重要になってくるので、リサーチをして入居者が求めるものに近づけた物件のシミュレーションを立てるクセづけと、視点を持つことはとても大切になってきます。
以上の3つの点において、物件を購入する時の判断基準を明確に持っておくことにより、効率よく物件を探しやすくなります。
但し、同じ立地であっても景気の良し悪しや、都市開発の進捗によって毎年少しずつ変化はしいくので、物件購入を検討しているエリアや、既に購入しているエリアの情報は、常にアップデートしていくようにし、戦略を見直すようにしましょう。
個人不動産投資における競合ライバル
これから不動産投資の世界に参入するにあたって、競合となり得るライバルはどのような方々になるのかについて、お話をしたいと思います。
しかし、投資の方法は個人によって違ってきますので、時には有益な情報共有ができる仲間としての存在でもあります。
得意とする分野が投資家によってそれぞれですので、時には不得意とするところをお互いに補ったりする存在でもあります。
不動産投資はチーム戦でもありますので、そこを理解した上で良い関係を築けるようにしていきましょう。
個人投資家（大家）
個人投資家としては2つに分けることができます。
1つ目は、代々受け継がれている地主さんと呼ばれる「先人型の大家さん」です。
先人型の大家さんは、先祖代だから所有している土地にアパートやマンションを建築しているため、土地の購入費用がかからず、ローンも完済していたりします。
したがって、毎月の収支に余裕があるのが大きく有利な点になります。
しかし、先人型の大家さんは、相続で物件を引き継いでいるため、物件の立地や種類を選ぶことができません。
築年数が古くなっていたり、立地の良くないエリアにある物件を相続してしまった結果として、空室が埋まらないという悩みもあります。
「後人型の大家さん」は、ほぼゼロからのスタートになりますので、「自己資金を作ること」「融資をどうやって組むか、返済していけるのか」というようなところからになります。
したがって、融資がつきやすい物件やフルローンが可能な好物件は、競争が激しくなるので、はじめのうちは戦略として融資が付きづらい物件を狙うのも方法の1つでもあります。
不動産賃貸会社
不動産投資家が物件を買い続け、規模が大きくなり、途中から法人化するケースや、不動産の賃貸仲介や売買仲介を行なっていた会社が仲介にとどまらず、自社でも所有を始めるパターンもあります。
これらの場合、経験も知識も豊富ですし、資金面も余裕がありますので、競合といった存在になった場合は、なかなか勝つことは難しいかもしれません。
他に、競合とならない小規模な物件であったり、手間のかかる物件を狙っていくことが必要になってくるかもしれません。
まとめ
有料物件に出会うための視点として、「収益」「物件の価値」「稼働力」があげられます。
良くない物件を選んでしまったという結果にならないためにも、利回りやROIを計算し、物件を売却した時にはどれ位の金額の回収が見込めるのか、どれくらいの稼働力があるのかの、この3つについてはポイントを押さえておきましょう。
ライバルとなり得る存在は、同じ投資家ではあるものの、経験が豊富であり自由になる現金のを持ち合わせているので、まだ不動産投資を始めたばかりでは勝つことはできませんので、そういった投資家が狙わないようなところを狙っていくのも戦略の一つです。
いずれにしても、自分の状況に合ったやり方を模索しながら、積み重ねていくことで買い進めていく方法も変わっていきますので、まずは自分の設計図をしっかり作った上で始めていきましょう。
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