【初めての不動産投資】所有物件の空室時の対策と管理会社への対応法
「心と暮らしを整える女性目線の不動産投資家」こと、ゆうり です。
このブログを見てくださり、ありがとうございます。
さて、今回は、「所有物件の空室時の対策と管理会社への対応法」について、書いてみようと思います。
「物件を購入しても、空室になったらどうしよう」と心配になりますよね。
借り手側は、どうやったら借りやすくなるのか、どうすれば自分の物件を選んでくれるのか、その時の不動産会社への対応はどうすべきかを、今回はお伝えしたいと思います。
賃貸募集を依頼する時の確認事項
物件を購入し空室がある場合（空室が出た場合）に、賃貸募集を依頼する際は、次のようなことを確認をしておくといいでしょう。
- 家賃の設定が、物件のエリアの相場よりも高いのか、安いのか
- エリア的に敷金、礼金があるのかないのか（高いのか、安いのか）
- どのような入居者が多いのか（ファミリー、サラリーマン、学生、独身者）
- どういった間取りで、どれくらいの広さが好まれているのか
- 保証関係や委託管理制度の有無、その場合のサービス内容、料金はどのようになっているのか
ヒアリングをして、物件に早く入居者が決まるように、大家側の意向をきちんと伝え、募集をしてもらうようにお願いをしましょう。
家賃の相場を確認して一度見直す
インターネットで相場を確認
まずは、物件の家賃設定が、その地域で妥当かどうかを調べてみましょう。
インターネットで賃貸サイトを検索し、その地域の家賃の相場を調べます。
そして、平均的な家賃の相場を確認し、自分の物件が何か差別化できるものがあれば、それをアピール材料にします。
その材料が、周りと比べて少しでも価値が高ければ、家賃の設定を少し上げても良いかもしれません。
ただ、空室を出したくないといった観点から、相場と同じ家賃設定にして付加価値をアピールすると、借り手側からは選んでもらいやすくなります。
不動産会社を回り、ヒアリングをしてみる
物件の図面を持って、物件の近隣や最寄りの駅にある不動産会社に、家賃の相場や管理条件をヒアリングしてみます。
不動産会社の生の声を聞くことが出来るので、足を運ぶからこその情報も知ることができます。
入居希望者がない場合は
入居者の申込みが無いようであれば、内見者の状況や申込みの希望が多い条件の確認をする必要があります。
内見がない状態であれば、家賃の見直し、敷金礼金の見直し、募集図面の見直しを行うことをお勧めします。
内見はあるけど決まらない場合は、部屋の綺麗さを感じられるか、古さは感じられないか（照明器具など）、地方であれば駐車場は確保されているか（なければ近隣の月極駐車場を借りるなど）、などを、検討してみてください。
部屋の内装に問題がある可能性もあります。リフォームを行うか、不動産投資を始めたばかりで資金が厳しいようであれば自分で綺麗にすることも検討しましょう。
自分で行う場合、例えば築古の物件であった場合、窓枠の塗装が剥がれているようであれば、自分で塗装をすることもできます。
ここで、私の物件の話をすると、私が所有する物件は築古です。
退去が出たので、部屋の中を確認したところ、だいぶ汚れがありました。
窓枠やドア枠も剥がれていたところがあり、リフォームを行うために、見積もりを取りました。
窓枠の塗装だけで、見積もり金額が38,000円でした。
この金額は、わざわざ塗装屋さんが現地に足を運ぶ人工費用も含めても、高額だと感じました。
なので、私はこれを自分でやることにしました。
どちらにしても、リフォームが完成した時には、いつも現地に足を運ぶことをしていましたので、その時に一緒にやってしまおうと考えました。
この見積もりにドア枠の塗装は含まれていませんでしたので、一緒にドア枠も塗装をしました。
ホームセンターで購入した、その時の材料原価は下記の通りです。
- 塗料：1,000円
- マスキングテープ：300円（3個セット）
- 刷毛：200円（2本）
合計、1,500円でした。
これで、36,500円ほど浮き、ドア枠も綺麗にすることができました。
小さいことかもしれませんが、あくまでも「投資」なので、いかに自分の手元にお金を残すかが大事だと思います。
こういった、小さいことからやってみて積み重ねていくと、ある程度のことは自分でも出来るようになります。
そうなってくると、わずかな費用でリフォームを終わらせることが出来るので、手元に残すお金を増やすことができます。
今では、全く興味がなかった不動産投資に、夫とドライブがてらに物件の確認を兼ねて見に行っています。
夫とのコミュニケーションが取れるようになったことも、よかったのかな（夫からすれば巻き込まれたのかもしれませんが）と思っています。
不動産会社へ入居依頼をした後は定期的に様子をみる
不動産会社に、入居者の募集を依頼すれば、当たり前のように行ってくれるかというと、そうではありません。
不動産会社によっては、繁忙期や「募集を頑張ってやっているんですけどね〜」などで交わされ、なかなか思うように動いてくれない会社もあります。
実は、これは私も経験したことがありました。
確認の電話を入れても、全く反応がなかったり、「今、頑張って動いています」の繰り返し。
挙句は、お中元を持って訪問した時に、事後報告で「203号室退去しました」といった有様。
気の長い私でも、この後はすぐに、この管理会社とは契約を解除しました。
前のオーナーから引き継いだ管理会社と言えども、自分が選んでお願いしていたことには変わりはありませんので、「思うように動いてくれない」と感じた時は、定期的に入居者募集のポータルサイトを確認したり、その会社のホームページを見て様子を伺うようにしましょう。
あまりにも動きが悪いようでしたら、別の管理会社へ切り替える選択も考えた方がいいのかもしれません。
まとめ
新米大家さんは、初めてのことで戸惑うことが多々あります。
私もまだまだ経験不足のところもありますが、同じ投資仲間に確認をして進めたりもします。
空室対策として、他の物件との差別化も大切なことの一つです。
敷金礼金を他の物件よりも少なくしたり、部屋に入って直ぐの印象を良くするために、壁のクロスを明るめのものにしたりする工夫は必要かもしれません。
借りる側の立場になって、自分の物件を選んでもらいやすいように工夫をすることは、満室経営を目指す一番の条件です。
管理会社とも連絡を取り、空室対策と満室経営を目指して取り組んでいきましょう。
