【不動産投資戦略】私が最初の購入物件を区分ではなく1棟アパートにしたのか
「50代の働く女性を応援する不動産投資家の母大家」こと、ゆうり です。
このブログを見てくださり、ありがとうございます。
私ぐらいの50代の人で不動産投資を始めたいと考えている人へ、何か役に立てないかなと思い発信を始めました。
お役立ていただければ嬉しいです。
さて、今回は、「私が最初の購入物件を区分ではなく1棟アパートにしたのか」について、書いてみようと思います。
この記事の目次
不動産投資を始めた頃に陥る思考
不動産投資の勉強を始めた頃、「自分に買えそうな物件」を探していました。
そうそう、「買えそうな」です。
不動産投資は「キャッシュフロー」が重要です。
※ここでは、「キャッシュフローは自分の手残りとなる現金」と定義付けします。
なのに、「買えそうな」から、不動産投資初心者は、始まってしまうんです。
多分、「高い」「買えないかも」「買うのが難しい」という潜在意識が働くからだと思います。
私もそうでしたから。
そしてもう一つ、なんとなくで「区分ワンルームマンションなら買えそう」になるんです。
区分マンションだったら買えそう！だけど…
私が探していたのは、「1,500万円くらいの東京にある区分ワンルームマンション」です。
インターネットで検索をしたり、不動産会社の店頭に掲示してある販売図面を見て、いいなと思う物件は片っ端から問い合わせたり、聞きに行ったりしていました。
なんとなく、自分でも買えそうな物件がいくつか出てきました。
「これだったら買えるかも！」
そうなんです「買えるかも！」思考で頭の中がいっぱいになるんです。
そして、どれくらいのキャッシュフローがあるのかを計算すると、数千円だったり、時にはマイナスだったり。
「これじゃ、お金を借りて不動産投資をやる意味がないじゃん！」
になるんです。
販売価格は変わらないのに手残りが残らない理由
じゃあここで、なぜ同じくらいの販売価格なのに、キャッシュフローに差が出てくるのでしょうか。
それは、マンション特有の「管理費」と「修繕積立金」の金額が、それぞれ違うからなんです。
このことについては、こちらの記事に書いていますので、読んでみてください。
↓ ↓
初心者が見落としがちな不動産投資を購入する際の諸費用と評価額について
例えば、1,500万円の区分マンションをAさんとBさんが買ったとします。
分かりやすい目安として、利回りが10％と仮定します、年間で家賃収入が150万円になりますよね。
利回りについて、詳しくはこちらの記事に書いてありますので、読んでみてください。
↓ ↓
【初心者のための不動産投資】物件の購入と収益を判断するまでの3つのステップ
そして月々のローンがAさんもBさんも60,000円だとします。
「管理費」がAさんは25,000円、Bさんが13,000円
「修繕積立金」がAさんは20,000円、Bさんは15,000円のとすると、Aさんが月々に払う金額の合計は45,000円、Bさんは28,000円になります。
これを、それぞれの利回り計算に当てはめると
【Aさん】
45,000円×12ヶ月＝540,000円/年間
年間家賃収入1,500,000円－540,000円＝960,000 円/12ヶ月＝80,000円
80,000円－60,000円/月々のローン＝20,000円/キャッシュフロー
【Bさん】
28,000円×12ヶ月＝336,000円/年間
年間家賃収入1,500,000円－336,000円＝1,164,000 円/12ヶ月＝97,000円
97,000円－60,000円/月々のローン＝37,000円/キャッシュフロー
差額・・・204,000円/年間（17,000円/月）になります。
分かりやすくしているので、この他に毎年かかる固定資産税などの税金関係や諸費用はみていませんので、実際はキャッシュフローがもっと低くなります。
区分マンションをやめた一番の理由
「買える物件」から「買わない物件」に気持ちが徐々に変わっていく中で、一番の決め手は、家賃の収入が「0か100か」でした。
例えば、1,500万円借金をして買ったとして、借り主が現れたらラッキーですが、現れなければ、もしくは入居をしてすぐに退去されてしまえば、家賃収入は0（ゼロ）です。
それが、「0か100か」なんです。
なかなか借り手が決まらなかったり、退去されると、ローンは毎月返さなければならないので、自分の財布から借り主が決まるまでは、払い続けなければなりません。
たくさん物件を保有していて、他の物件の利益でそのリスクがカバーできるのであれば、勿論それはOKですが、先ず始めの一歩としては、区分マンションはハードルが高いので私は買わないという結論になりました。
最初の1棟アパートは特に空室時のリスク分散が可能
そして私は、方向を変えて1棟の築古アパート探し始めました。
自分の中で、納得ができる理屈が落とし込めたので、あとはひたすらエリアを絞って物件を検索しまくりました。
1棟物件の1番のメリットは、「0か100か」ではないところです。
1室退去が出たとしても、他の部屋に退出が出てなければローンは払えます。
その安心感がとても大きいところです。
私が希望とするエリアは、関東全般で、首都圏から通勤圏内の築古アパート。
万が一のことを考えて、金額はなんとか払える範囲内、表面利回りは13％以上、融資が出る物件、木道の法定対応年数以内、etc…、探しまくりましたが、なかなかありませんでした。
でもひたすら探し、行動をし続けました。
そして、勉強開始から約1年半後に、自分が設定した物件とは若干の違いはありましたが、購入することができました。
まとめ
私が、区分マンションをはじめに買わなかった理由を、今回はお伝えしました。
やはり、「0か100か」ではなく、空室の時に収入が入らなくなった時のリスク分散です。
特に、不動産投資を始めた頃は、資金にも余裕がありませんので、いかにリスクを回避できるかのシミュレーションが大事です。
自分の設計図が出来上がったら、その自分の物差しに、ひたすら合わせて物件を探すだけです。
参考にしていただけたら幸いです。
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