【私の不動産投資】突然の退去〜リフォームの見積依頼〜工程の把握⑴
私が所有するアパートは、1階と2階に3部屋ずつの計6世帯が住む、軽量鉄骨造の小さなアパートです。
このアパートを購入したのは4年前でした。
先日、所有しているアパートから退去が出ましたので、管理会社と打ち合わせをして、すぐにリフォームをしました。
退去から2週間でリフォームが完成し、ステージングまで行いました。
今回は、退去→リフォームの見積り依頼→工程の把握、までのことを書こうと思います。
この記事の目次
入居者は東南アジア系の大学生
今回退去になった部屋は、1階の真ん中の部屋でした。
私が購入した当時から既に住んで入居者で、東南アジアから留学していた大学2年生の男子学生でした。
大学卒業後も日本で就職をしたらしく、有難いことに、卒業後もそのまま住んでくれていました。
昨年の11月末には、駐車場を借りたいと要望があったので、空いている駐車場を使ってもらうようにしました。
突然の退去の連絡
「駐車場も借りてもらうことになったし、当分の間退去はないだろうな」と思っていましたが、昨年末になって1月末で退去したいと管理会社へ連絡が入りました。
以前、管理会社から「自国に残している家族をよんで日本で一緒に暮らしたいので、その時はもっと広い部屋へ引っ越したい」と考えているらしいと、話は聞いていました。
コロナ禍でもあるので、少し先の話かと思っていましたが、まさかこんなに早くになるとは思ってもいませんでした。
「おっと！これは想定外！」と思い、年明けすぐに、退去の立ち会い日を確認しました。
まだはっきりとは決まっていないが、1月30日になりそうだとのこと。
それから1週間後に、1月30日に決定したと管理会社から連絡が入りました。
立ち会いは管理会社がやってくれるので、そこはお任せをして、部屋の中の状態がどうなっているかが気になるところでした。
状態によっては、リフォームが必要なのか、或いはハウスクリーニングで済むのかによって、そこにかかる費用と入居募集開始までの日数が違ってきます。
退去日が決まってすぐに予定シミュレーション
退去日が決まってからすぐに、ハウスクリーニングだけで済むパターンと、リフォームが必要なパターンの2つ予定を組みました。
＜A案＞
業者の予定を考えずに、少し余裕を見て最短でもハウスクリーニングだけだと、1週間もあれば完了するので、2月の2週目には入居者募集の広告が出せる。
1週目の週末にステージングへ向かう、これがA案の最短。
＜B案＞
業者の予定を考えずに、2月の1週目でクロスの張り替えと他気になる箇所の工事が不要か必要かの打ち合わせを完了し、2週目でリフォーム工事とハウスクリーニングまで完了。
2週目の週末にステージングへ向かう、これがB案の最短。
退去後の状況と、照明器具はどんなものが付いているのかを聞いて、交換が必要であれば夫にもついてきてもらう、という判断でした。
なぜ今回、最短を意識したかというと、1〜3月までは大学入学や転勤などで人が動く時期でもあるので、退出や入居が頻繁にあります。
すぐに次の人が内観を出来る状態にしておかないと、管理会社では案内ができないので、別の物件を案内することになります。
1年のうちで、この1〜3月までの時期が、一番の繁忙期と言われているからです。
管理会社からリフォームが必要と連絡が入る
リフォームの仕方によっては、どこまででもお金はかけられます。
しかし、赤字になっては元も子もありません。
私の考え方としては
・最低限の予算で、いかに心地良い空間を作れるか
・時代に合った最低限の使いやすさが提供できるか
をいつも考えます。
退去の立ち会いが終わってから、管理会社からすぐに「リフォームが必要です」と連絡が入りました。
「やっぱりそうか」と、なんとなく予想はしていました。
大家の仲間内でも、海外の人が入居者だった場合、退去したあとは、生活の文化が違うので部屋の汚れ方が違っている、という話はよく聞いていました。
極端な話だと、家の中でも土足のまま生活していた入居者もいたと聞いたことがありました。
どれくらい汚れているのか不安でしたが、早速、退去後の写真を送ってもらいました。
洋間とキッチンの敷居の剥がれ
洋間の巾木、クロスの剥がれと汚れとキズ
洋間のクロスの汚れと剥がれ
キッチンの壁紙の汚れ
しかし、私の中では「この程度だったのか」という気持ちの方が大きく、まだ大事に使ってもらっていたほうだと思いました。
この程度なら、ハウスクリーニングと補修でなんとかならないかと思いましたが、海外の方の生活臭が残っているということ、1階の真ん中の部屋は両脇の部屋よりも窓が一つ少ないので、部屋の中も陽が入りにくいという観点から、新しい入居者がつきにくいと考え、リフォームをすることにしました。
リフォーム業者へ見積もり依頼と工程を確認
以前の管理会社は、個人で営んでいる地元の老舗の管理会社でしたが、思うように動いてくれず、別の部屋をリフォームした時に、地元の業者を探すところから始めたので大変でした。
幸いなことに、今の管理会社には系列のリフォーム会社があるので、リフォーム依頼の流れはスムーズに行うことができました。
早速担当者と連絡をとり、工程を確認しました。
リフォーム会社から提案された工程は、私がシミュレーションをしたものと同じ内容のものでした。
それから、現地を見た限りでどこまでのリフォームが必要なのか、予め送ってもらっていた写真を確認しながら、電話で擦り合わせをしました。
見積もりは、管理会社が退去立ち会いをした次の日には出ていたので、値引き交渉もしっかりさせてもらい、自分の中で出していた予算に近い金額で工事ができることになりました。
闇雲のに値引きをしても、気持ちよく仕事をしてもらえないので、歩み寄れるところまでは、なんとか歩み寄るのがコツだとも考えます。
しかし、譲れないところもありますので、そこは他のやり方を考えたり、使うメーカーを変えたりすることで、金額は変わってきますので諦めないことも大事です。
ここまでが、退去日から2日後までに完了した内容です。
次は、リフォームの打ち合わせの時のことと、リフォーム後のことを書いていますので、是非読んでください。
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